משרד המשפטים הוציא ב 8.5.2024 חוות דעת חשובה בנושא תחולתו של תיקון מס' 7 לחוק פינוי ובינוי משנת 2021, שהוריד את הגיל המגדיר "קשיש" מ-75 ל-70 שנים.
השאלה שעמדה על הפרק: האם התיקון חל גם על בתים משותפים בהם כבר נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה לפני כניסת התיקון לתוקף?
הבעיה:
נוצר מצב מורכב בו יזמים התקשרו בעסקאות פינוי ובינוי בהתבסס על ההגדרה הישנה של קשיש (גיל 75), ולאחר מכן שונתה ההגדרה לגיל 70.
השאלה היא: האם דיירים שהיו בני 70-74 במועד העסקה הראשונה זכאים כעת להטבות המיועדות לקשישים?
עמדת משרד המשפטים
משרד המשפטים קבע תחולה אקטיבית לתיקון, המשמעות:
- החל מיום 18.11.2021 (מועד כניסת התיקון לתוקף) – התיקון חל על כל מי שמלאו לו 70 שנה במועד העסקה הראשונה
- זאת גם אם העסקה הראשונה נחתמה לפני התיקון
- הדבר חל גם כאשר חלק משמעותי מהדיירים כבר חתמו על עסקאות
הנימוקים לעמדה
- פרשנות לשונית
קריאה פשוטה של החוק מחייבת בחינת סבירות הסירוב לפי המצב החוקי הנוכחי, לא העבר.
- השוואה לתיקון קודם
תיקון מס' 6 (שיצר את ההסדר לקשישים) קבע תחולה "אקטיבית-מוגבלת" עם הגבלות ספציפיות. תיקון מס' 7 לא כלל הגבלות כאלה, ולכן התחולה אקטיבית מלאה.
- התכלית החברתית
ההסדר נועד לתת מענה לאוכלוסיית הקשישים המתקשה בתהליכי התחדשות עירונית. הורדת הגיל נבעה מהזמן הרב החולף בין העסקה הראשונה למימוש הפרויקט.
ההשלכות המעשיות לדיירים
- דיירים שהיו בני 70-74 במועד העסקה הראשונה זכאים כעת להטבות מיוחדות
- ההטבות כוללות חלופות דיור מגוונות: מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית, קבלת כסף במקום דירה, או שתי דירות קטנות
ההשלכות המעשיות ליזמים
- יזמים נדרשים להציע חלופות דיור נוספות גם למי שלא נחשבו קשישים במועד העסקה המקורית
- פגיעה בוודאות התכנונית שעליה הסתמכו בעבר
המסקנה
חוות הדעת קובעת כי תיקון מס' 7 חל באופן אקטיבי, כך שכל מי שמלאו לו 70 שנים במועד העסקה הראשונה (ללא קשר למועד חתימתה) זכאי להטבות הקשיש החל מנובמבר 2021.
החלטה זו מעדיפה את התכלית החברתית של הגנה על קשישים על פני הוודאות העסקית של היזמים, ומבטיחה שהטבות אלה יגיעו לכל הזכאים להן.
