מהי ערבות לפי חוק המכר בהתחדשות עירונית ?
ערבות חוק המכר היא אחד הכלים החשובים ביותר להגנה על רוכשי דירות בישראל. מטרתה העיקרית היא להבטיח את השקעתם של הרוכשים במקרה שהיזם לא משלים את בניית הדירה.
בפרוייקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי ותמ"א 38, המטרה של הערבות היא להבטיח את הדירה החדשה שצריכים לקבל בעלי הדירות במקרה של קריסת היזם.
על פי החוק (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974) מחוייב כל יזם שמוכר דירה, לתת לרוכש "בטוחה" שמבטיחה את הכספים ששילם עבור רכישת הדירה. אם היזם לא נותן אחת מהבטוחות שקבע החוק, אסור לו לקבל יותר מ 7% ממחיר הדירה.
אחת "מהבטוחות" שקובע החוק הוא ערבות בנקאית, או בשמה העממי: "ערבות חוק מכר".
ערבות חוק מכר היא למעשה ערבות בנקאית שמונפקת על ידי היזם של פרויקט הנדל"ן. היא משמשת בטחון לכספים שהרוכשים משלמים עבור הדירה עד שהרוכשים מקבלים את הדירה לחזקתם.
במקרה של רכישת דירה, המטרה העיקרית של ערבות חוק מכר היא להגן על רוכשי דירות במקרים שבהם היזם קרס כלכלית, או לא השלים את בניית הדירה ובמקרים אלו, הערבות מאפשרת לרוכשים לקבל את הכסף ששילמו ליזם בפועל – בחזרה.
במקרה של התחדשות עירונית, מקבלים בעלי הדירות ערבות בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל מהיזם, ובכך מגנים על בעלי הדירות שמסרו את הדירה שלהם ליזם.
בפרויקטי פינוי-בינוי, הסיכון לבעלי הדירות גבוה במיוחד, שכן הם עלולים לאבד את נכסם היקר ביותר. ערבות חוק המכר מבטיחה שיקבלו את הדירה החדשה או, בתנאים מסוימים, את שווי הערבות בכסף מהבנק.
ערבות חוק מכר ניתן לממש בתנאים שנקבעו בחוק:
- פשיטת רגל / פירוק / הקפאת הליכים של היזם
- עיקול שהוטל על הדירה
- איחור קיצוני במסירת החזקה בדירה, במיוחד כאשר יש צפי גבוה שהחזקה לא תימסר גם בעתיד
חשוב לדעת שמימוש הערבות מצריך התערבות של בית המשפט
לסיכום
ערבות חוק המכר היא אחד הכלים החשובים ביותר כדי להגן על זכויותיהם של בעלי דירות בפרוייקטים של התחדשות עירונית. מדובר ברשת ביטחון חשובה שמבטיחה שבמקרה שהיזם יקרוס יקבלו בעלי הדירות את שווי הדירה החדשה שהובטחה להם.
אי קבלת הערבות הזו, יכולה להחשב סרוב סביר של בעלים של דירה לא לחתום על ההסכם והוא לא יחשב דייר סרבן.
