זכרון דברים – חוזה מחייב או לא?

אנחנו שומעים רבות את המונח "זכרון דברים", שבעיניו של האדם מן היישוב, מייצג מסמך ביניים, לא מחייב , אשר כל תפקידו הוא "להקפיא" מצב עד אשר יחתם הסכם מסודר. האמנם?? בחוק החוזים לא קיים המונח "זכרון דברים" ומדובר בשם עממי ולא במונח משפטי.  אכן קיימים מקרים, בהם צדדים יחתמו על מסמך משפטי כלשהו, שלא יהיה בעל תוקף מחייב. מאידך יהיו מקרים אחרים בהם "זכרון הדברים", יהיה למעשה הסכם בעל תוקף משפטי מחייב והצדדים יהיו חייבים לפעול על פיו, הגם שחסרים בו פרטים ונושאים רבים, שבדרך כלל באים לידי ביטוי בהסכם. בעת רכישה או מכירה של דירה, חשיבותה של השאלה האם מדובר במסמך מחייב אם לאו, גדלה וזאת נוכח העובדה כי מדובר בעסקה, אחת מהגדולות שעושה אדם בימי חייו. בבדיקה האם זכרון הדברים הוא הסכם לכל דבר ועניין, בודק בית המשפט שני פרמטרים אשר צריכים להתקיים יחדיו:   בדיקה ראשונה היא – האם הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם ובנוסף האם קיימים בו הפרטים המהותיים לעסקה. על מנת שזכרון דברים יחשב כחוזה עליו לכלול ששה פרטים בסיסיים והם – שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, מחיר העסקה, מועדי התשלום ותשלום ההוצאות והמיסים. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, פרטים אלו הינם מיסודות ההסכם ועל כן מקום שפרטים אלו נמצאים, ניתן להניח כי הצדדים התכוונו להתקשר בחוזה מחייב וכי לא מדובר בשלב ביניים במשא ומתן. עם זאת, גם הדרישות לרשימה זו רוככו עם השנים ובית המשפט מאפשר השלמת הפרטים החסרים בראיות חיצוניות. כלומר, גם אם חלק מהפרטים לא רשומים בזכרון הדברים, עדיין יכולים להיות מקרים בהם בית המשפט יחליט כי מדובר בהסכם מחייב. הבדיקה השניה כוללת בדיקת הקשר שבין זכרון הדברים לבין ההסכם הסופי. בבדיקה זו מנסה בית המשפט לקבל תשובה לשאלה – האם הצדדים נתנו לזכרון הדברים מעמד עצמאי או שמדובר מבחינתם בשלב ביניים. כך לדוגמא אם ציינו הצדדים כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה שיחתם בעתיד", הרי שמרבית הסיכויים שיקבע על ידי בית המשפט, שזכרון הדברים הוא רק שלב במשא ומתן. מאידך – אם נרשם כי החתימה על זכרון הדברים היא "עד שיוכן הסכם" או במקרה ששולם כסף על חשבון העסקה או במקרה שבו נקבע פיצוי בהפרת זכרון הדברים, הרי שמדובר בחוזה מחייב. למעמדו של זכרון הדברים כחוזה משמעות רבה – לשני הצדדים. כך לדוגמא עם זכרון הדברים זכאי הקונה לרשום לטובתו הערת אזהרה על הדירה, אף שטרם שילם תשלום כלשהו על חשבון הדירה, אף ללא אישורו של המוכר וללא מתן כל בטוחה למחיקתה של ההערה. משמעות נוספת וחשובה, לשני הצדדים, הינה בנושא המס – מרגע החתימה על זכרון הדברים מחוייבים הצדדים להצהיר לרשויות המס על העסקה ולשלם בגינה את המסים הנדרשים ואם יתעכבו במועדים יחוייבו בקנסות. ישנה חשיבות רבה לפנייה לקבלת יעוץ משפטי מקצועי, בכל מקרה בו הנכם מתעתדים לחתום על זכרון דברים.